Acquisto appartamento: quale garanzia su tubature e impianti?

Ebbene, il codice civile prevede una garanzia per i cosiddetti “vizi” alla cosa venduta. Ma ciò solo se non fossero conosciuti o conoscibili dalla parte alla stipula del contratto. Con “conoscibili” si intendono quei difetti che possono essere rilevati, con l’ordinaria diligenza, anche da un soggetto non dotato di conoscenze tecniche del settore.

Vediamo, dunque, cosa prevede la legge in questi casi.

Compravendita: quali sono i difetti garantiti?

La compravendita di un immobile è regolata principalmente dal codice civile, in particolare dagli articoli 1470 e seguenti. L’articolo 1490 del Codice civile stabilisce che: “Il venditore è tenuto a garantire che la cosa venduta sia immune da vizi che la rendano inidonea all’uso a cui è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore“. Questa garanzia si applica anche alle parti dell’immobile, come tubature e impianti, che sono essenziali per il suo normale utilizzo.

In base alla legge, quindi il compratore ha diritto di aspettarsi che l’immobile acquistato sia privo di difetti che ne compromettano l’utilizzo o il valore. Se, dopo l’acquisto, l’acquirente scopre un guasto a tubature o impianti, può agire nei confronti del venditore per far valere la garanzia per vizi della cosa venduta.

In particolare, il venditore deve garantire l’acquirente dai vizi preesistenti alla conclusione del contratto. I vizi per i quali opera la garanzia sono quelli occulti ossia non riconoscibili ad un esame immediato del bene o che emergono o possono essere rilevati solo dopo che ne sia iniziata l’utilizzazione (come ad esempio l’insorgenza di infiltrazioni, umidità, ecc.).

Sono vizi occulti, ad esempio il difetto di insonorizzazione acustica dell’appartamento compravenduto, il fatto che immobile sia soggetto a rumori ed immissioni derivanti dall’immobile del vicino, i gravi vizi di staticità dell’immobile taciuti dal venditore.

Per quali difetti non opera la garanzia del venditore?

La garanzia per i vizi della cosa venduta non si applica ai difetti che l’acquirente:

conosceva al momento della stipula del contratto;
che avrebbe potuto facilmente rilevare con un rapido e sommario esame del bene venduto o, comunque, oggettivamente riconoscibili con l’uso della normale diligenza.

Secondo l’articolo 1491 del Codice civile, tali vizi devono essere evidenti «a prima vista o con il minimo sforzo», tenendo conto della natura dell’oggetto e delle caratteristiche delle parti coinvolte nella transazione (Cassazione, 26 novembre 1996, n. 10498).

Tuttavia, se il venditore ha espressamente garantito che l’immobile era privo di difetti, la garanzia rimane valida e operante anche nei casi in cui i vizi fossero facilmente identificabili. Questo principio è sancito nella seconda parte dell’articolo 1491 del codice civile.

Cosa può fare il compratore in caso di guasto

Se il compratore scopre un guasto a tubature o impianti dopo l’acquisto, deve innanzitutto denunciare il vizio al venditore entro 8 giorni. Egli deve cioè informare tempestivamente il venditore del guasto riscontrato, in modo da consentirgli di verificare la situazione e prendere eventuali provvedimenti. Gli 8 giorni decorrono:

per i vizi apparenti: dal giorno in cui l’acquirente è stato in grado di esaminare l’immobile, vale a dire, di regola dal giorno in cui questo gli è stato consegnato;
per i vizi occulti: dal giorno della loro scoperta, da quando cioè l’acquirente ne abbia acquistato certezza obiettiva e completa (e non dalla data in cui i vizi avrebbero potuto essere astrattamente conosciuti).

Fatta la denuncia dei vizi, l’acquirente deve agire in giudizio entro un anno dalla consegna dell’immobile. In particolare, se il venditore non risolve il problema o nega l’esistenza del vizio, il compratore può rivolgersi al giudice per ottenere:

la risoluzione del contratto: in pratica il contratto di compravendita viene sciolto e il compratore ottiene la restituzione del prezzo pagato, oltre al risarcimento dei danni;
oppure la riduzione del prezzo di compravendita concordato in proporzione al valore del vizio riscontrato.

In ogni caso è possibile chiedere il risarcimento del danno subito a causa del vizio, come le spese per la riparazione o il mancato godimento dell’immobile.

Condizioni per far valere la garanzia

Per poter far valere la garanzia per vizi, il compratore deve dimostrare:

l’esistenza del vizio: il guasto a tubature o impianti deve essere effettivamente presente e compromettere l’utilizzo o il valore dell’immobile;
la preesistenza del vizio al momento della vendita: il vizio deve essere sorto prima della vendita, anche se si è manifestato successivamente;
l’importanza del vizio: il vizio deve essere tale da rendere l’immobile inidoneo all’uso o da diminuirne in modo apprezzabile il valore.

Esclusioni della garanzia

La garanzia per vizi non si applica se:

il compratore conosceva il vizio al momento della vendita e lo ha accettato (di norma, il difetto di funzionamento viene inserito nel contratto in modo da eliminare ogni dubbio in merito al rispetto, da parte del venditore). Dunque, se il compratore era a conoscenza del guasto prima di acquistare l’immobile, non può successivamente far valere la garanzia;
il vizio era facilmente riconoscibile: se il guasto era evidente e il compratore avrebbe potuto scoprirlo con una normale diligenza, non può invocare la garanzia.